De rol van een notaris in Spanje is wezenlijk anders dan die van een notaris in Nederland of België. Waar de notaris in Nederland en België een diepgaande onderzoeksplicht heeft en de belangen van zowel koper als verkoper behartigt, heeft de Spaanse notaris een meer formele, 'passieve' rol. Dit betekent dat de koper zelf de nodige juridische checks moet laten uitvoeren.
Hieronder een overzicht van de belangrijkste taken en bevoegdheden van de Spaanse notaris:
Authenticatie van de eigendomsoverdracht (Escritura Pública): De belangrijkste taak van de notaris is het opstellen en authenticeren van de openbare akte, de 'escritura pública'. Dit document is essentieel omdat het de eigendomsoverdracht officieel vastlegt en nodig is om het onroerend goed in het eigendomsregister in te schrijven. Zonder de handtekening van een notaris is deze inschrijving niet mogelijk.
Vertegenwoordiger van de staat: De notaris is een ambtenaar die de staat vertegenwoordigt en onpartijdig is. Hij zorgt ervoor dat de transactie voldoet aan de lokale wetgeving. Hij is er niet om de belangen van een van de partijen te verdedigen.
Controle van documenten en identiteit: De notaris controleert of de documenten geldig zijn en of de identiteit van de koper en verkoper is vastgesteld.
Informatie over belastingverplichtingen: De notaris informeert de partijen over hun belastingverplichtingen, zoals de overdrachtsbelasting voor de koper en de vermogenswinstbelasting voor de verkoper. Bij de verkoop door een niet-resident houdt de notaris 3% van de verkoopprijs in ten behoeve van de Spaanse fiscus.
Voorlezen en ondertekenen van de akte: De notaris leest de akte voor, waarna deze door de koper en verkoper wordt ondertekend. Als een van de partijen de Spaanse taal niet machtig is, is een beëdigd tolk verplicht aanwezig.
Juridische zekerheid: Door de tussenkomst van de notaris wordt de transactie voorzien van de hoogst mogelijke juridische zekerheid. De notariële akte is een 'authentiek' document, wat betekent dat de inhoud als waarheid wordt beschouwd en de akte direct uitvoerbaar is.
In tegenstelling tot wat in Nederland en België gebruikelijk is, is de Spaanse notaris niet verantwoordelijk voor:
Het juridisch onderzoek (due diligence): De notaris controleert niet of er schulden, hypotheken of beslagen op de woning rusten. Ook wordt niet gecontroleerd of de bouwvergunningen in orde zijn en of er bouwkundige overtredingen zijn. Dit is de verantwoordelijkheid van de koper.
Het opstellen van de koopovereenkomst (arras): Dit contract wordt vaak opgesteld door een advocaat of de makelaar, en de notaris voert hierop geen uitgebreide controle uit.
Het inschrijven van de woning in het kadaster: Na de notariële eigendomsoverdracht moet de nieuwe eigenaar de woning zelf inschrijven op zijn naam in het Eigendomsregister en het kadaster (Catastro). Vaak wordt dit geregeld door een advocaat of een 'gestor' (een administratiekantoor).
Gezien de beperkte rol van de Spaanse notaris is het van cruciaal belang dat een koper zich laat bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Deze advocaat voert de noodzakelijke juridische controles uit, stelt het koopcontract op, en zorgt ervoor dat alle documenten in orde zijn voordat de notariële akte wordt ondertekend. Zo voorkomt de koper onvoorziene problemen en risico's.
Kortom, de Spaanse notaris heeft een onmisbare, maar beperkte, formele rol. De notariële akte is een absolute vereiste om eigenaar te worden, maar de juridische checks vooraf zijn de verantwoordelijkheid van de koper zelf.