Als je een woning koopt in Spanje, is het belangrijk om te weten wat je rechten zijn met betrekking tot verborgen gebreken (vicios ocultos). Dit zijn gebreken die niet zichtbaar waren op het moment van de aankoop en die de waarde of het gebruik van de woning aanzienlijk verminderen.
Volgens de Spaanse wetgeving, waaronder het Código Civil (Burgerlijk Wetboek), is een gebrek als 'verborgen' te beschouwen als het voldoet aan de volgende criteria:
Het gebrek was al aanwezig vóór de verkoop.
Het was niet zichtbaar bij een normale inspectie van de woning.
Het gebrek is van zodanige aard dat de koper de woning niet zou hebben gekocht, of een lagere prijs zou hebben betaald, als hij ervan op de hoogte was geweest.
Voorbeelden van verborgen gebreken zijn: ernstige vochtproblemen achter het schilderwerk, structurele gebreken in de fundering of lekkages in leidingen die pas na verloop van tijd zichtbaar worden.
De verkoper van een bestaande woning is aansprakelijk voor verborgen gebreken, zelfs als hij er zelf niet van op de hoogte was. De aansprakelijkheid van de verkoper vervalt echter als:
De gebreken duidelijk zichtbaar waren.
De koper een deskundige is die de gebreken had moeten herkennen.
De verkoper en de koper een clausule in het koopcontract hebben opgenomen die de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluit (hoewel dit niet altijd standhoudt als de verkoper de gebreken met opzet heeft verzwegen).
De termijn om de verkoper aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken verschilt per situatie:
Bestande woningen (vivienda de segunda mano): De koper heeft een termijn van zes maanden na de oplevering van de woning om de gebreken te ontdekken en een vordering in te stellen.
Nieuwbouwwoningen (vivienda de obra nueva): Voor nieuwbouw gelden langere garantietermijnen, die afhankelijk zijn van de aard van het gebrek:
1 jaar voor gebreken aan de afwerking (bijv. schilderwerk, tegels).
3 jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid beïnvloeden (bijv. lekkages, isolatieproblemen).
10 jaar voor structurele gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten.
Als je na de aankoop van een Spaanse woning een verborgen gebrek ontdekt, volg dan de volgende stappen:
Documenteer het gebrek: Maak foto's en video's en noteer de details van het probleem.
Schakel een expert in: Laat een bouwkundig expert een rapport opstellen waarin de oorzaak, de ernst en de pre-existentie van het gebrek worden bevestigd.
Breng de verkoper schriftelijk op de hoogte: Stuur een aangetekende brief (burofax) om de verkoper te informeren over het gebrek en hem de kans te geven het probleem te verhelpen of een compensatie te bieden.
Raadpleeg een advocaat: Als de verkoper niet reageert of weigert mee te werken, kun je juridische stappen overwegen, zoals het vorderen van een prijsvermindering (acción quanti minoris) of, in ernstige gevallen, de ontbinding van het koopcontract.
Gezien de complexiteit van de Spaanse wetgeving is het sterk aan te raden om juridisch advies in te winnen en een onafhankelijke bouwkundige inspectie te laten uitvoeren voordat je een huis koopt.