Het inschakelen van een advocaat bij de aankoop van een woning in Spanje is van essentieel belang en wordt sterk aangeraden. Gezien de beperkte en meer formele rol van de Spaanse notaris, is het de advocaat die de belangen van de koper volledig behartigt en alle cruciale juridische controles uitvoert.
Grondig juridisch onderzoek (Due Diligence): De belangrijkste taak van de advocaat is het uitvoeren van een diepgaand onderzoek naar de woning. Dit omvat:
Eigendomscontrole: Verificatie of de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is van het onroerend goed en of er sprake is van meervoudig eigenaarschap.
Controle op lasten en schulden: De advocaat checkt of er schulden, hypotheken, beslagen of andere lasten op de woning rusten. Dit omvat ook openstaande rekeningen voor nutsbedrijven of de gemeenschap van eigenaren.
Vergunningen en legaliteit: Essentieel is de controle op de bouwvergunningen en de legaliteit van de woning. Veel woningen in het verleden zijn gebouwd zonder de juiste vergunningen, wat kan leiden tot boetes of zelfs de verplichting tot afbraak.
Kadaster en eigendomsregister: De advocaat controleert of de woning correct is ingeschreven in zowel het kadaster als het eigendomsregister, en of de beschrijvingen (bijv. vierkante meters) overeenkomen.
Opstellen en controleren van contracten: De advocaat stelt de koopovereenkomst (het "contrato de arras" of "reserveringscontract") op of controleert deze nauwkeurig. Dit is een cruciaal document waarin de voorwaarden van de aankoop, de aanbetaling en de sancties bij het niet nakomen van de overeenkomst worden vastgelegd. De advocaat zorgt ervoor dat de belangen van de koper hierin worden beschermd.
Begeleiding en vertegenwoordiging:
Communicatie: De advocaat fungeert als aanspreekpunt voor de verkoper, de makelaar en de notaris. Dit is vooral van belang voor kopers die de Spaanse taal niet machtig zijn. Veel advocaten gespecialiseerd in vastgoed spreken Nederlands of Engels.
Volmacht: Als de koper niet in staat is om bij de notariële handtekening aanwezig te zijn, kan hij de advocaat een volmacht geven om namens hem te handelen.
Fiscale advisering: De advocaat adviseert over de fiscale verplichtingen, zoals de overdrachtsbelasting (ITP), BTW (IVA) en andere gerelateerde kosten.
Aanvragen en afhandeling van formaliteiten: Na de aankoop helpt de advocaat met:
NIE-nummer: Het aanvragen van het Spaanse fiscaal identificatienummer (NIE), wat verplicht is voor het kopen van vastgoed.
Registratie: Het correct inschrijven van de woning in het eigendomsregister en het kadaster.
Nutsvoorzieningen en belastingen: Het overzetten van de contracten voor water, elektriciteit en gas, en het regelen van de gemeentelijke belastingen (IBI).
De kosten voor een advocaat zijn niet wettelijk vastgelegd en variëren per regio en kantoor. Over het algemeen bedragen de kosten:
Percentage van de aankoopprijs: Vaak wordt een tarief van 1% tot 2% van de aankoopprijs gehanteerd, exclusief 21% btw (IVA).
Minimumtarief: Veel advocaten hanteren een minimumtarief, vaak tussen de €2.000 en €3.000 exclusief btw, om hun werkzaamheden voor lagere aankoopprijzen te dekken.
De kosten van een advocaat worden gezien als een investering die veel grotere financiële risico's kan voorkomen. Het is cruciaal om vooraf duidelijke afspraken te maken over het honorarium.
Het is raadzaam om een advocaat te kiezen die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en bij voorkeur ook de taal van de koper spreekt. Een lokale advocaat uit de regio waar de woning zich bevindt, is vaak het beste, aangezien deze beter op de hoogte is van specifieke lokale regelgeving en procedures. Veel makelaars, hypotheekadviseurs of onafhankelijke gidsen kunnen betrouwbare advocaten aanbevelen.